דגשים לבחירת דירה ראשונה שקונים למטרת השקעה

ההחלטה להפוך למשקיע בנדל”ן היא החלטה מיוחדת ואף מרגשת. זהו מהפך מחשבתי שבו רוצים סוף סוף להוציא אל הפועל את הרעיון שמגיע לנו שהכסף שלנו יעבוד בשבילנו. אבל איך מוצאים את הרעיון הזה לפועל? אספנו עבורכם כמה דגשים טובים, לבחירת דירה ראשונה שקונים למטרת השקעה.

התרחקו מקיבעונות מחשבתיים

אם תיקחו מפה של מדינת ישראל, לא משנה איפה תנעצו סיכה חדה, אפילו ביישובים קטנים למדי, תוכלו למצוא דירות שתתאמנה לצרכי השקעה. מדוע חשוב לציין זאת? מכיוון שעבור אנשים שעומדים לקנות דירה ראשונה למטרות השקעה ישנה הנטייה להתרכז בעיקר בסביבת המגורים שלהם או לבחור יישוב מרכזי שבו קיימים הרבה נכסים מושכרים ולא תמיד זו הבחירה האידיאלית. במציאות שבה מסתתרות הזדמנויות מעולות גם הרחק מגבולות ישראל, למשל דירות בארה”ב להשקעה, הדגש החשוב הוא “לפתוח את הראש” כלומר להתרחק מקיבעונות מחשבתיים.

מיקום הדירה ומדוע זה חשוב

יתכן שהחשיבה הראשונית שלכם היא שדירה ראשונה להשקעה חייבת להיות בישראל. יתכן שגם אתם מבינים שאפשר גם אחרת ויש דירות בארה”ב להשקעה שעשויות להתאים כדירה ראשונה למשקיע המתחיל. אך בכל מקום שלא יהיה, עסקה מוצלחת נשענת על מיקום נכון. למשל, אם החלטתם כי הדירה להשקעה שלכם צריכה להיות בראשון לציון או שאולי היא צריכה להיות בניו יורק, זכרו כי בכל עיר יש אזורים אידיאליים ויש אזורים פחות טובים.

מהו אזור אידיאלי? זה לא כל כך האזור אלא יותר מה שיש בו. סביבה שיש בה בתי ספר או אוניברסיטאות, סביבה שיש בה פריחה כלכלית (שכונה שבה רמת התעסוקה גבוהה יותר מהממוצע), אלה אזורים מועדפים. שכונה שבה יש תקריות של אלימות או יישוב שחווה בריחה של תושבים (מה שנקרא הגירה שלילית) זה בדרך כלל לא רעיון טוב להשקיע שם כמשקיעים מתחילים. אגב, עבור מנוסים הסיפור הוא שונה. משקיעים מנוסים יודעים להעריך מתי מגמה צפויה להשתנות וכך יכולים לרכוש נכסים באזור שנחשב כיום לבעייתי אולם בעקבות החלטת רשויות או שינויי אופנה צפוי להפוך לדבר החם הבא. שכונות פלורנטין או נווה צדק הן דוגמאות לאזורים שעברו מהפך והפכו ללהיטים נדל”ניים.

פחות זה יותר? בהחלט!

דגש חשוב מאין כמוהו עשוי להיראות בתחילה משונה ומוזר, אפילו נטול היגיון, אבל שמרו על ראש פתוח ותבינו הכל. טעות של משקיעים חסרי ניסיון היא לבחור דירה ראשונה להשקעה כאילו שהבחירה היא דירה למגורים שלהם עצמם. לכן, שמים יותר דגש על חיפוש נכס שנראה יפה מבחינה חיצונית. אנו אומרים, חפשו את הדירה באופן הפוך. חפשו דירה שנראית לא מטופחת, אפילו מוזנחת. במקרים כאלה, תוכלו לשלם על הנכס פחות משוויו הריאלי משום שהמוכרים רוצים “להיפטר” ממנו. גם אם לוקחים בחשבון את עלות השיפוץ, המחיר למשקיע נוח יותר ולכן התשואה תהיה גבוהה יותר.

מימון, תשואה ופוטנציאל השבחה

בבחירה של דירה ראשונה להשקעה צריך לבדוק היטב מהן הוצאות המימון מול התשואה שתוכלו לקבל. זה נכון גם ברכישת דירה בנתניה לדוגמה , וגם אם מחפשים דירות בארה”ב להשקעה. אם אתם מגלים כי עבור דירה באזור מסוים אתם יכולים ליהנות מתשואה נניח של 5 אחוזים, גם עלות מימון של 3.5 או 4 אחוזים תשאיר לכם שולי רווח ובסופו של דבר תקבלו גם נכס בבעלותכם המלאה. יותר מכך, לא נכון יהיה רק לבדוק את התשואה מהשכרה. כדאי לבחור נכס שתוכלו למכור בעתיד במחיר גבוה יותר. לצורך כך, עשו שיעורי בית ותנו עדיפות לנכסים שנמכרים במחירים הנמוכים ממחיר השוק.